El Supremo rechaza que opere la compensación en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta.
24.03.2022 16:10
La inquilina tenía reconocido, por sentencia firme, un derecho de crédito contra el propietario, por un importe superior al de las rentas adeudadas.
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado que “carece de acomodo legal” que la arrendataria pretenda activar, en el marco de un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, la excepción de compensación.
La sentencia, de 7 de marzo de 2022, razona que la existencia de otro proceso entre las partes litigantes con sentencia firme, que establecía un crédito de la inquilina contra la propietaria, no altera la forma pactada del pago de la renta.
El arrendador promovió una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta contra la arrendataria, respecto a la vivienda alquilada.
Contexto
El arrendador promovió una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta contra la arrendataria, respecto a la vivienda alquilada sita en Santa Cruz de Tenerife. La acción se fundamentó en el impago de las mensualidades, pero no se acumuló la pretensión de reclamación de las rentas debidas y se advirtió sobre la imposibilidad de enervar la acción al haberse llevado a efecto en un pleito anterior.
Por su parte, la demandada no discutió el impago de la renta, si bien opuso la compensación, toda vez que el arrendador había sido condenado, por sentencia firme, a abonar a la arrendataria la cantidad de 5.906,40 euros, por ejecución de obras de reparación que correspondían a la parte arrendadora.
En primer término, el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Santa Cruz de Tenerife, donde se conoció el asunto, al interpretar que concurrían los requisitos para que operase la aludida excepción de compensación y tras calificar tal alternativa como un medio reconocido de pago, desestimó la demanda formulada.
No obstante, una vez interpuesto el recurso de apelación, la Audiencia Provincial de dicha población dictó sentencia en la que, revocando el fallo pronunciado por el Juzgado, decretó haber lugar al desahucio por falta de pago de la renta, en base a los siguientes seis motivos:
1º.- En virtud de los dispuesto en el art. 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con fundamento en la naturaleza especial y sumaria de este procedimiento, la arrendataria demandada solo tiene la posibilidad de alegar pago o ejercitar la enervación.
2º.- Según se desprende del art. 1.156 del Código Civil, la compensación no es una forma de pago sino de extinción de las obligaciones.
3º.- Por enervación se entiende la posibilidad que tiene a su favor el arrendatario de pagar o consignar las cantidades adeudadas para que no se le desahucie. Eso sí, esta finalidad quedaría desvirtuada si se le permitiera que la suma que ha de entregar destinada a tal fin se pueda compensar con otras cantidades. Además, distinto sería si se hubiese ejercitado junto a la acción de desahucio la de reclamación de rentas, en cuyo caso, respecto a ésta última reclamación, sí cabría hablar de compensación.
4º.-El pago de la renta debe sujetarse a la forma pactada en el contrato y no al modo en que unilateralmente decida una de las partes.
5º.- En el caso de autos, el pago ha de realizarse por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes mediante transferencia a la cuenta designada en el contrato, por lo que cualquier notificación que pudiera haber enviado el arrendatario al arrendador variando la forma de pago de la renta debería ser aceptada por éste, lo que no es el caso.
6º.-A pesar de que en el caso de autos se adeudaban diez mensualidades, cabe apuntar que el impago de una sola de ellas en la forma prevista en el contrato puede dar lugar al desahucio.
Recurso de casación
No conforme con lo anterior, la representación de la inquilina interpuso recurso de casación al entender que, una vez reconocida la deuda de la actora con la demandada mediante sentencia firme y opuesta la compensación en la contestación a la demanda, la repetida excepción desencadenaría los efectos de pago.
Tribunal Supremo
Ahora, como adelantábamos, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la demandada y le impone las costas causadas.
El Alto Tribunal razona que, en el presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, no pueden discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción. No cabe, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por un lado, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.
En palabras del Tribunal, “esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador”.
El hecho de que exista una sentencia firme que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, “no altera la forma pactada del pago de la renta”.